图片 6

多校划片落地 学区房“变天”了

01

图片 1

破旧低矮、墙皮脱落、仅有10平方米,但由于可直接升入“牛校”北京实验二小,这间位于北京市文昌胡同的小屋在2015年卖出了34万元/平方米的惊人价格。

优选的价值决定未来走向

这场关于孩子起跑线的竞争,渐渐演变成了父母的修罗场。

即便是如此“天价”,在大多数被公认为优质学区的小区,求购学区房的小广告也几乎从未间断。砸重金购买学区房,把孩子送进优质学校,已经成为一代家长的教育共识。

最近各种负面的消息满天飞,限购的升级加上楼市成交量的下滑,让很多人产生了焦虑,房价会不会跌?现在到底该不该买?成为很多人关注的问题。

——这是徐老师看过对学区房最狠的总结

1月26日,西城区裕中东里小区楼道里张贴的学区房求购小广告。图片:戴梦馨

国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

有一种房子,它不属于任何环线,也不是具象在一个区域,它在所有人的买房清单中出现,它多次打败了房价大跌,它,就是学区房。

但在2019年,这一择校方式开始发生变化。北京市海淀区数所热门中学发出通知,将以多校划片的方式招生。这意味着高价购买的学区房,不再能成为进入优质学校的保证。

6、7月份以来,海淀的二手房成交量确实是下滑的,房价变动却不大,在北京各区域成交量中排名仍居第二。
成交量最高的是朝阳区,不过朝阳区的在售二手房数量是海淀的2倍还多。

学区房是北京单校划片教育的既得利益者,为了稀释教育资源带来的高价学区房效应,东西城积极推动多校划片的入学机制,如今这个政策蔓延到了海淀,从2019年1月1日开始执行。

学区房要“变天”了。

海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

图片 2

“牛校”脱钩学区房

图片 3

随着多校划片的推进,大家也慢慢接受一个事实:以后买到好的学区房,也未必能100%上心目中的好学校。但只要高考制度在,学区房的需求就会一直存在,哪怕只是就读好学校的可能性。

在北京北五环外的橡树湾小区与海淀实验二小仅隔着一条马路,但房产中介张宁却开始劝阻买家为学区而买房的念头:“学区已经是在这买房的次要因素了。”

海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

在徐老师的认真买房工会群里,学区房一直都是大家最关注的话题。所以,赶在北京幼升小入学招生的“全市统一信息采集”前,徐老师备好了学区房的入手攻略让大家有备无患。

根据北京市海淀区教委发布的《关于2018年义务教育阶段入学工作的实施意见》,自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的将实施多校划片。在此之后,房产所对应的学位不再绑定单一学校,而是对应片区内的多所中、小学。

这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

其实,北京每个城区都有重点学校,包括远郊。但考虑到覆盖大部分置业人群,此次徐老师整理了密度比较大,关注度较高,价格却不贵的5个区域,包括东城、海淀、朝阳、通州、大兴亦庄。鉴于老破小的学区房并不难找,本期徐老师会重点梳理有居住品质和学区房双重需求的新房项目16个,供大家参考。

尽管早在2014年就被提出,但多校划片却一直没能落地。

7.31中央政治局会议已经明确提出坚决遏制房价上涨,成交量下滑,说明楼市已经遏制了炒的需求,剩下的是刚需和改善这种住的需求。

图片 4

2018年12月,北京一零一中学上地校区、首都师范大学附属育新学校、北京市十一学校龙樾实验中学陆续对外宣布,即将以多校划片的方式招生,通知被张贴在上地东里、上地西里、育新花园、新康园、文龙家园等小区的明显位置。这是北京市提出多校划片政策以来,首次出台落地到具体学校及小区的执行通知。

海淀,信息产业及高科技人才汇集,成为创富精英最为集中的区域。中国正值发展高新产业、引进人才、稳定就业的改革路径之上。

东城&海淀——实行片区派位的形式入学

作为对学区房的“精准打击”,多校划片的实施首先影响到的就是学校质量差异明显的学区。

海淀带来了更多的可能性。

海淀与东城一样,都是实行多校划片、片区派位的形式划分入学的区域。但实行多校划片的影响却太不一样,东城影响更小,海淀影响更大。

即使是在一向以高教育质量著称的北京市海淀区,强校林立的区域内仍然有着实力相对薄弱的学校。以海淀区清河学区为例,尽管有着备受追捧的海淀实验二小,但西二旗小学、清河第一小学在家长心目中口碑一般,教学质量、学生成绩等相对普通。对于为了海淀实验二小而在此买房的家庭来说,学区房仅仅提供了进入意向学校的可能性,同样存在分入普通学校的可能。

02

  1. 东城——片区内教育资源较均衡,小学大多是百年名校。

张宁告诉界面新闻记者,清河附近的房屋交易已经开始受到影响,一间在2017年开价1500万的二手房,在2019年初成交价格跌至1043万。

海淀楼市成交量会不会上涨?

东城早在2018年6月30日就开始实施多校划片,电脑派位的形式入学。而作为东城区唯一的“香饽饽”——永定府,隶属天永学区,均价89068元/㎡,总价784万起,今年下半年会有新动作,买不买的到就要靠实力了。它的优点我还想再重复一遍!

“去上地。”

《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。”
而北京科技创新的策源地则是海淀。

东城区唯一在售的新房项目。

张宁告诉界面新闻记者,相距海淀实验二小不到2公里的上地东里小区,成为目前海淀为数不多相对“安全”的学区房选择。

今年5月份,小米上市的消息让北京一个区域的房价都骚动起来——小米的总部就在海淀的西二旗。

真正名校配套的学区房。

上地学区目前对应五座小学:上地实验小学、清华附中上地小学、清华大学附属实验学校小学部、清华大学附属小学、北京大学附属小学。五所学校在家长中的口碑相对均衡,没有过于明显的短板。

这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

拥有落户东城绝佳机会。

作为1990年代建成的小区,上地东里属于购房者俗称的“老破小”,但这个位于北京五环外的小区却被众多购房者冠上“神盘”的名号,房屋售价始终高居10万元/平方米以上。

等股票套现解禁之时,小米码农们会不会把房产证作为推动中国科技产业的褒奖?会不会把股票换为房产作为婚姻通行证?如同当年阿里上市给杭州楼市添了一把火。

与二手房价格倒挂明显。

小区内的上地实验小学,以及仅相隔一条马路的北京一零一中学上地校区,是该小区房价居高不下的主因。家长们看重的,就是这两所优质学校在小升初时的直升关系。购买上地东里的房屋,家长可以确保孩子进入上地实验小学,再通过直升进入一零一中学,拿到市重点中学的入场券。

按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

大开发商操盘,物业和品质都有保障。

但即便是被中介推荐为安全区的上地东里,房价也同样因多校划片政策而受到影响。

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

2.海淀区——区域内整体教育水平高,但并不均衡,片区内部相差较大。存在买了学区房,却没能上好学校的可能。

“我们不能承诺一定能上。”

03

北太平庄学区

房产中介武鸣多次向界面新闻记者强调。上地实验小学与一零一中学的直升关系,很可能也会被招生政策变化所打破。

有升值潜力的板块

天恒四道口地块 均价最低85373元/㎡

失去直升入学的保证后,上地东里房产的热度开始有所下降。

海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

是海淀唯一一个三环内的限竞房,也是北京建筑面积最小的限竞房地块,网传可售套数137套。作为评价不一的北太平庄学区内的成员,位置好&海淀学籍,这就已经够了。内部消息,项目近期会有进一步动作。

武鸣告诉界面新闻记者,小区内一间二手两居室的售价已经从近每平方米13万元滑至12万元,对于面积较大的二手房,售价下跌超过百万元也不少见。

图片 5

永定路学区

为了鼓励购买,武鸣试图用“就近入学”打动购房者,“相对来讲,能上的几率还是很大的,小学就在小区里,中学走着去十分钟都不到。”

首先,从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,更有价值的区域集中在西北四环五环外。既有中关村科学城的利好,创新科技产业、互联网公司比较集中。全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。

塞纳维拉·永定翠庭 总价最低430万

但这样拼“概率”的方案并没有打动多少潜在买家。许多家长在微博、微信群中提出疑问:多校划片以后,学区房还是学区房吗?

又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

虽然86000元/平米的单价并不便宜,但好在户型面积小拉低了总价,使项目成为入住四环最低的新房楼盘。

学位不足,倒逼分配政策改变

接着,我们找一下更具价格优势的板块。

项目所属的永定路学区的教育配套很不错,尤其是五一小学和玉泉小学。另外,因项目的建筑为塔楼,所以不要对它的户型有过多期待。

“这次政策,差不多把房价打回了2016年。”武鸣回忆,那时正是海淀学区房价格炒高的起点。

各板块的房价:

项目目前期房转现房中,年中才会有可售房源。

“学区房”概念升温的原因之一是义务教育就近入学政策的推进,让教育资源的分配与房产挂钩。南京财经大学公共管理学院院长黄斌告诉界面新闻记者,“由于此前义务教育就近入学贯彻不够到位,出现了‘批条子’这类以权择校的手段,遭到公众厌恶。政府为了保证教育公平,从2014年开始在一二线城市彻底执行就近入学。”

图片 6

清河学区

房产与户籍就此成为教育资源分配的重要依据。百度指数显示,“学区房”的搜索指数在2014年11月达到第一个高峰。《中国经济周刊》报道称,2014年北京学区房均价超过5万/平方米,是普通房源的2-3倍。