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永利皇宫注册网址住宅70年自动续期:亦喜亦忧的居住权

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

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千呼万唤的《民法典各分编》终于面世了。在首次提请全国人大常委会审议的物权编中,让我们眼前一亮的是,草案专门规定了居住权,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。

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众所周知,我们所说的房子产权,通常指得是土地的出让年限。毕竟国内土地都是国有,不是私有;所谓的土地权,只是使用权。

所谓居住权,是指居住权人有权按照合同约定并经登记而占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。当年,罗马人创设居住权制度,是为了保障部分社会弱势群体的基本生存权利。因为这项制度将物的所有和利用相分离,有利于物尽其用,充分发挥物的使用价值。现在,我们规定居住权,是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

8月27日,楼市突然传来三个大消息:

依据土地的使用目的,一般分为住宅用地、工业用地、商业用地,使用年限分别为70、50、40年。然而,现行规定并没有明确,土地使用年限到期后如何?

居住权一般有时间性,其期限一般为长期性和终身性。一般情况下,这个期限可由当事人在合同、遗嘱中确定与约定。如果没有对期限作出明确规定,那就应当推定为居住人终身居住。于是,又有了此次《民法典》物权编中关于住宅建设用地使用权届满续期的最新规定,这也算是对近几年来国内所谓“70年产权”现象的及时回应。有人开玩笑说,我们不要“爱你一万年”,我们需要“住你100年”。

1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

对此,官方一向十分谨慎,也正是在谨慎之中,每次表态,都暗指着未来的走势。

玩笑的背后,是尴尬的现实。

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

最近,针对土地年限的表态,是在27日,民法典草案审议中。

关于住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在此次常委会会议上,向常委会会议作了详细说明。他说,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究后,再由国务院提出有关法律修改议案。目前,还没有看到国务院有关部门提出的方案和相关议案。但是,此次物权编根据现行《物权法》第149条、《城市房地产管理法》第22条等规定,作了一个原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后,再进一步做好衔接。

一、央行“加息”

所谓“民法典”,是系列民事法律的汇总,如果说宪法规定的是公权,那么民法规定的是私权,刑法则是加以约束。三种法律,极为重要,构成了法治社会的基础。

对于住宅建设用地使用权届满自动续期这个问题,近几年学界争议不断。比如自动续期的时间到底是多长、自动续期后是否需要缴纳费用等问题,一直无法达成共识。现在,法律作出了规定,是否意味着达成了共识呢?

8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

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著名资深专业律师王才亮指出,10年前的《物权法》只规定“自动续期”,没有规定要缴费用的问题。此后,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,屡屡有人要超越法律收费。在遭到反对后,又一直有人推动法律修改,并且确实有效。现在看来,在此次民法典制订中,收费派的观点占了上风。物权编对现行《物权法》规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”后面加上了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”。如果草案如此通过,将来修改物权法等加上收费的规定就成了必然。

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当然,法律要想出台,须有一个复杂的过程,但我们不妨先看下已经公开的,和房地产有关的条款—这其实就是未来的趋势。

作为此次民法典的新增内容,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法,可以说开启了一个新纪元。如果说,这是一喜。那么,对于所谓自动续期的后续收费一事,则是一忧。忧的是,将收费当成解决问题的法宝。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

1.
居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

不过,从规定来看,自动续期的政策思路目前很明确。即使付费,也提到了“或者减免”的可能性。总而言之,关于自动续期的规定,既有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,也有助于不动产相关部门重新研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

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这一点看似平常,但如果以法律的形式落实下来,就不寻常了。这可以保证民事主体的居住权,也为其他一些相关的住房形式,奠定了法律基础。

由此可以相信,随着居住权规定的落实,随着住宅建设用地使用权届满后自动续期的规范,未来在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,也将逐步落地。居住权来了,未来已来!

所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”,是央行把国库里的钱,交给商业银行保存,这个过程一般会通过招标方式进行。

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作者简介

中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比较低的利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的:

第一,让中央财政资金获得更高的收益;

第二,这相当于向市场投放基础货币;

第三,通过中标利率,央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

举个例子,比如租房纠纷,之前我们只能通过合同法,追究违约责任,而这条写入法律之后,就变成侵权责任了。此外,条款中的表述是“登记占有”,这也意味着,将来租房的权利保障,需要正规的交易和备案。这种备案,也为房产税的一个方面:租房收益征税,奠定了法律上的基础。

姓名:刘桂明 工作单位:

从上述表格可以看出,今年4月以来,中标利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日,国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号,随后7月31日的政治局会议予以了认可。

再比如,如果进行“逆按揭养老”,房子抵押给保险公司,如果保险公司玩猫腻,一定时期后赶走了住房人呢?有这项规定,双方的合约就会清晰很多,纠纷也就更少。

事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

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央行之所以要引导市场利率走高,我猜是两大因素:

2.
住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

第一,美联储有可能在9月下旬继续加息,这样中美利差会进一步倒挂,将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题?当然最好是市场利率走高。

第二,中美博弈,或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值,会招致美国进一步加税,意思不大。所以,最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实,我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”(此前准备金率为0%),重启了所谓的“逆周期因子”,都是为了制止人民币进一步贬值。

这是大家关心的,土地使用年限到期后怎么办。

现在小幅“加息”,也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息”,尚有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

如果法律通过,那么“自动续期”就将以民法的形式固定下来,大家可以吃个定心丸了。