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三四线城市民居房销量骤降已成定局,房价也将稳中有降

2005年,东北大规模棚改开始,2013全国棚改拉开帷幕。2015-2017年第一个棚改“三年计划”期间,全国已经完成了1800万套的棚改任务。2018年是棚改第二个“三年计划”实施的第一年,全年的棚改任务为580万套。据有关数据统计,棚改十余年来,全国累计开工3896万套,帮助1亿人“出棚进楼”。

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棚改货币化安置不踩“急刹车”

说到棚改,大家肯定会联想到巨额的拆迁补偿款。近几年来,随着棚改的加速,各地因棚改而快速致富的报道时长见诸报端,“拆二代”也成为流行词汇之一。产生上述现象的原因就是棚改货币化安置。

从2016年开始,全国三四线城市掀起棚改热潮,由于普遍实行货币化安置,导致房价攀升,在这波热潮中不少三线城市中心城区房价破万,如潍坊、襄阳、沧州等。

在房地产调控逐渐转向三四线城市的背景下,近期类似“全国一刀切暂停棚改”的猜测不断。近日,住房和城乡建设部有关司局负责人明确表示,要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。专家分析,这意味着棚改货币化安置政策不是急刹车,而是更加强调控制节奏和规模,以符合各地实际的安置方式推进棚改,确保楼市不大起大落。

棚改,说白了就是把你现在住的破旧的老房子拆掉,重新给你宽敞明亮的新房子。棚改分为货币化安置和实物安置,不是给钱,就是给房子,或者二者兼而有之。棚改确实改善了很多人的居住环境,不但提升了人们的居住质量,同时也改善了市容市貌,加速了城镇化进程,刺激了消费,促进了经济的发展。同时,棚改也在一定程度上防止了中西部地区以及东北地区的人口流失。以上这些都是棚改的“功”,任何人都不能否认。

从今年起,棚改逐渐退坡,市场担忧三四线城市因棚改而衰。不过,华创证券研究所的研究报告指出,2019年上半年三四线城市销售尚属稳定,棚改的平滑效应和城市独立周期两种机制,共同推动三四线城市需求虽处于下行周期,但或将更可能表现为结构分化、稳中有降。再考虑一二线需求的复苏,
全国总体需求料将表现稳定,预计2019年全年销量同比-1%左右。

“出棚进楼”稳步推进

但是,近几年随着棚改货币化安置比例的提高,无形中成为房价上涨的助推器。三四线城市房价的上涨,相当一部分原因是由于棚改货币化安置造成的。

三线城市房价趋稳

围绕棚改,市场关注的焦点一直在棚改货币化安置上。目前,中国棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置,通俗地讲,前者是由政府置换房子,后者则是直接发放资金让住户自己购房。在2008年棚改全面启动之初,实物化安置是主流。此后,一系列促进政策密集出台,各地采用货币化安置的比例也逐渐提升。统计显示,2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%,到2015、2016年和2017年,这一比率分别为29.9%、48.5%和53.9%。

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2016-2018年,襄阳这个典型的三线城市经历了房价的快速上升。以樊西新区某项目三期为例,2016年其新房价格约5600元/平米,2018年10月份其二手房跃升到1万-1.1万元/平米。

“在控制好节奏和规模的情况下,货币化安置对改善三四线城市情况是很有利的。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对本报记者分析,随着项目推进,近几年棚改重点逐渐由大城市转移到中小城市。采取货币化安置方法,一方面可以帮助消化城市商品房库存,在不建新房的情况下满足棚改户的住房需求,避免重复建设和资源浪费;另一方面,也可以缓解地方政府的资金压力,采用信贷支持的方式推动棚改进行。

数据显示,2015=2017三年间,全国棚改共投资了5.5万亿,其中超过4万亿投向了三四线城市。棚改在大大促进了三四线城市的基建和消费的同时,也助涨了房价。2017年,全年计划棚改600万套,实际完成609万套,其中货币化补偿的比例高达60%。结合国家统计局公布的全国商品房销售面积推算,全国有21.5%的商品卖给了棚改户,而三四线城市棚改安置购房需求的比例更是高达25.5%。

支撑其上涨的主要原因便是从2016年兴起的棚改计划。2016年10月,襄阳市房管局发布了《襄阳市2016年市本级棚户区改造计划》,2016年,襄阳四个主城区共改造18869套房屋,其中襄城区5000套,樊城区6135套,高新区1620套,东津新区6114套,货币化安置共12424套。

据住建部有关负责人介绍,2008年至2017年,全国棚改累计开工3896万套,帮助约1亿人“出棚进楼”。其中,2013年到2017年,全国棚户区改造累计开工2645万套,全国棚改完成投资约6万亿元,6000多万居民“出棚进楼”,共享改革发展成果,促进了社会公平,维护了社会和谐稳定。

分城市来看,山东、辽宁、山西的货币化安置去库存占比为24.45-26.7%之间;青海、湖南、云南为26.7%-31.5%;贵州、甘肃、新疆、宁夏为31.55-49.4%;黑龙江、吉林、内蒙古、陕西则是超过了49.4%。

2017年,在轰轰烈烈的棚户区改造计划正在实施之时,襄阳市又扩大了改造规模。2017年6月14日,襄阳市政府印发了《襄阳市中心城区2018—2020年棚户区改造三年计划》,根据其总体目标,2018-2020年,襄阳中心城区计划实施城镇棚户区改造项目20个,改造房屋134645套、2285万平米,计划总投资985亿元。计划分三年实施:2018年改造59476套;2019年改造36610套;2020年改造38559套。

安置方式因地制宜

2017年,中西部棚改开工占比为67%,远超东部的26%。

大规模的棚户区改造和与之相关的另一个政策——货币化安置,一起推动了襄阳房价的“腾飞”。

不过,在棚改货币化安置中,的确出现了一些问题。住建部有关负责人介绍,2016年以来,一些地方在房地产市场发生变化、商品住房库存不多的情况下,没有针对性地及时调整完善政策,棚改货币化安置比例仍偏高。